Revenus fonciers : imposition, micro-foncier ou réel, déficit foncier
En bref
🏠 Les loyers d’une location vide (non meublée) sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
🧮 Deux régimes : le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30%) ou le régime réel (déduction des charges réelles).
📉 Le régime réel permet de créer un déficit foncier, déductible du revenu global jusqu’à 10 700 € par an.
💸 À l’impôt sur le revenu s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%.
Location vide : revenus fonciers
Quand vous louez un logement non meublé, les loyers perçus sont des revenus fonciers. C’est différent de la location meublée, qui relève des BIC (statut LMNP), voir notre guide LMNP et location meublée. Deux régimes d’imposition sont possibles.
Le micro-foncier : abattement de 30%
Si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, vous relevez par défaut du micro-foncier : un abattement forfaitaire de 30% est appliqué, et vous n’êtes imposé que sur 70% de vos loyers. C’est simple, sans justificatif de charges. Intéressant si vous avez peu de charges déductibles.
Le régime réel : déduire les charges
Au-delà de 15 000 € de loyers, ou sur option, vous passez au régime réel : vous déduisez vos charges réelles, intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et de réparation, taxe foncière, assurance, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables. Si ces charges dépassent 30% de vos loyers, le réel devient plus avantageux que le micro-foncier.
Le déficit foncier : un levier puissant
Quand vos charges déductibles dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. La part de ce déficit qui provient des charges (hors intérêts d’emprunt) est imputable sur votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an, ce qui réduit directement votre impôt. Le surplus et les intérêts sont reportables sur les revenus fonciers des années suivantes. C’est l’un des rares dispositifs qui permet de faire baisser l’impôt sur l’ensemble de vos revenus, particulièrement utile en cas de gros travaux.
Le bonus rénovation énergétique : si vos travaux font sortir le logement du statut de passoire thermique (d’une étiquette E, F ou G vers A, B, C ou D), ce plafond est doublé à 21 400 € par an. Un coup de pouce prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, particulièrement intéressant si vous devez rénover un bien avant les échéances d’interdiction de location, voyez notre outil passoire thermique.
N’oubliez pas les prélèvements sociaux
Les revenus fonciers nets sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2%. C’est un point que beaucoup oublient dans leurs calculs de rentabilité. Pour estimer votre rendement net, servez-vous de notre simulateur de rentabilité locative.
Questions fréquentes
Micro-foncier ou réel : comment choisir ?
Peu de charges → le micro-foncier et son abattement de 30% suffisent. Beaucoup de charges ou des travaux → le régime réel, qui permet en plus de créer un déficit foncier, est plus avantageux.
Le déficit foncier est-il vraiment déductible de tous mes revenus ?
La part issue des charges (hors intérêts d’emprunt) est déductible du revenu global jusqu’à 10 700 € par an, ou 21 400 € si les travaux font sortir le logement du statut de passoire thermique (jusqu’au 31 décembre 2027). Au-delà, et pour les intérêts, le déficit est reporté sur les revenus fonciers futurs.
Location vide ou meublée : quelle fiscalité est la plus douce ?
La location meublée (LMNP au réel) permet d’amortir le bien et efface souvent l’impôt sur les loyers. La location vide offre le levier du déficit foncier. Le bon choix dépend de votre projet, voir notre guide LMNP.
Qui sommes-nous ?
Ad hoc Immobilier, agence immobilière indépendante basée à Olivet, au sud d’Orléans, dans le Loiret (45). Un projet d’investissement locatif à Orléans ou dans les environs ? Appelez-nous au 02 38 63 72 72 ou passez au 354 rue Marcel Belot à Olivet. Nos biens et vidéos sont sur notre Instagram (@adhocimmo).