LMNP en 2026 : fiscalité, micro-BIC ou réel, amortissement
En bref
🏠 Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) s’applique quand vous louez un logement meublé sans que ce soit votre activité principale.
🧮 Deux régimes fiscaux : le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) ou le régime réel (déduction des charges + amortissement du bien).
📉 Le réel est souvent le plus avantageux : l’amortissement peut effacer une grande partie de l’impôt sur les loyers.
⚠️ Nouveauté depuis 2025 : les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le LMNP concerne les particuliers qui louent un ou plusieurs logements meublés (un logement équipé pour y vivre immédiatement). On reste « non professionnel » tant que les recettes locatives meublées ne dépassent pas 23 000 € par an ou restent inférieures aux autres revenus d’activité du foyer. Les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), et non des revenus fonciers comme pour une location vide.
Micro-BIC : la simplicité
Au régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos loyers (pour la location meublée classique de longue durée). Vous n’êtes imposé que sur la moitié de vos recettes, sans avoir à justifier de charges. Ce régime s’applique tant que vos recettes ne dépassent pas 77 700 € (revenus 2025), plafond porté à 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028. C’est simple, mais rarement le plus optimisant.
Régime réel : l’amortissement, l’arme fiscale du LMNP
Au régime réel, vous déduisez vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurance, frais de gestion…) et vous amortissez le bien et le mobilier, c’est-à-dire que vous déduisez chaque année une fraction de leur valeur, comme une usure comptable. Résultat : le bénéfice imposable est souvent réduit à zéro pendant des années, et vous ne payez quasiment pas d’impôt sur vos loyers. Dans une large majorité de cas, le réel est plus avantageux que le micro-BIC dès qu’il y a un crédit ou des charges significatives.
La réforme 2025 : attention à la plus-value
Jusqu’en 2025, les amortissements déduits n’entraient pas dans le calcul de la plus-value à la revente. Depuis le 15 février 2025, ce n’est plus le cas : les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (sauf exceptions comme les résidences étudiantes, seniors ou médico-sociales). Concrètement, la plus-value imposable à la revente est plus élevée. L’avantage de l’amortissement pendant la détention reste réel, mais il faut désormais raisonner sur l’ensemble de l’opération, achat et revente.
Micro-BIC ou réel : comment choisir ?
En règle générale : peu de charges et pas de crédit → le micro-BIC et son abattement de 50% peuvent suffire. Un crédit, des travaux, du mobilier à amortir → le réel est presque toujours gagnant. Comme le choix engage (et que la comptabilité au réel demande un expert-comptable), mieux vaut le chiffrer précisément. Notre simulateur de rentabilité locative vous aide à poser les bases du calcul avant d’affiner avec un comptable.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre LMNP et location vide ?
La location meublée (LMNP) est imposée en BIC, avec micro-BIC (50%) ou réel + amortissement. La location vide relève des revenus fonciers, avec micro-foncier (30%) ou réel. Voir notre guide revenus fonciers.
Le régime réel est-il vraiment plus avantageux ?
Dans la majorité des cas oui, surtout avec un crédit : l’amortissement efface souvent l’impôt sur les loyers pendant des années. À chiffrer selon votre situation.
Faut-il un comptable en LMNP ?
Au micro-BIC, non. Au réel, c’est vivement conseillé : la tenue de la comptabilité et le calcul des amortissements demandent un professionnel.
Qui sommes-nous ?
Ad hoc Immobilier, agence immobilière indépendante basée à Olivet, au sud d’Orléans, dans le Loiret (45). Un projet d’investissement locatif meublé à Orléans ou dans les environs ? Appelez-nous au 02 38 63 72 72 ou passez au 354 rue Marcel Belot à Olivet. Nos biens et vidéos sont sur notre Instagram (@adhocimmo).