Loi Carrez et surface habitable : quelle différence ?
En bref
📐 La loi Carrez mesure la surface privative d’un lot en copropriété : elle sert à la vente.
🏠 La surface habitable (loi Boutin) sert surtout à la location : elle exclut davantage d’espaces.
📏 Les deux ne comptent que les surfaces sous une hauteur de plafond d’au moins 1,80 m.
⚖️ Une erreur de plus de 5% sur la surface Carrez peut entraîner une réduction du prix de vente.
La loi Carrez : pour vendre en copropriété
La surface Carrez est la superficie privative d’un lot de copropriété (appartement, mais aussi maison en copropriété). Elle est obligatoire à la vente et doit figurer dans le compromis puis l’acte. On mesure la surface des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres. On ne compte que les parties dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 m.
Ne sont pas comptés : les caves, garages, parkings, box, ni les lots (ou fractions de lots) d’une surface inférieure à 8 m².
La surface habitable (loi Boutin) : pour louer
La surface habitable est celle indiquée dans un bail de location (loi Boutin). Elle part du même principe (surfaces sous 1,80 m), mais elle exclut en plus les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, balcons, loggias et vérandas. Elle est donc généralement inférieure ou égale à la surface Carrez.
Carrez ou habitable : le tableau des différences
- But : Carrez = vente en copropriété ; habitable = location.
- Hauteur minimale : 1,80 m pour les deux.
- Exclusions : la surface habitable retire en plus les combles non aménagés, vérandas, balcons, terrasses…
- Résultat : la surface habitable est souvent un peu plus faible que la surface Carrez.
Pourquoi c’est important à la vente
Si la surface Carrez mentionnée est surestimée de plus de 5%, l’acheteur peut demander une réduction du prix proportionnelle dans un délai d’un an. D’où l’intérêt d’un mesurage fiable, réalisé par un diagnostiqueur. C’est l’un des points que l’on sécurise dans notre outil diagnostics obligatoires pour vendre.
Questions fréquentes
Une maison individuelle a-t-elle une surface Carrez ?
En principe non : la loi Carrez ne concerne que les biens en copropriété. Une maison individuelle « classique » relève de la surface habitable. Une maison en lotissement avec parties communes peut toutefois être concernée.
Un balcon compte-t-il dans la surface Carrez ?
Non. Balcons, terrasses et loggias ne sont comptés ni en Carrez ni en surface habitable.
Qui mesure la surface Carrez ?
Le vendeur peut la mesurer lui-même, mais il engage sa responsabilité. Mieux vaut la faire établir par un diagnostiqueur certifié, souvent en même temps que les autres diagnostics.
Qui sommes-nous ?
Ad hoc Immobilier, agence immobilière indépendante basée à Olivet, au sud d’Orléans, dans le Loiret (45). Un bien à vendre à Orléans ou dans les environs ? On s’occupe du mesurage et des diagnostics. Appelez-nous au 02 38 63 72 72 ou passez au 354 rue Marcel Belot à Olivet. Nos biens et vidéos sont sur notre Instagram (@adhocimmo).