Compromis de vente : délais, rétractation, conditions suspensives
En bref
📝 Le compromis de vente est l’avant-contrat qui engage le vendeur et l’acheteur : le bien est vendu, sous réserve des conditions prévues.
⏳ L’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours après signature, sans avoir à se justifier.
🏦 Le compromis contient des conditions suspensives (obtention du prêt notamment) : si elles ne se réalisent pas, la vente est annulée sans pénalité.
📅 Entre le compromis et l’acte définitif chez le notaire, il s’écoule en général 2 à 3 mois.
Compromis ou promesse de vente : quelle différence ?
Ce sont deux avant-contrats, mais ils n’engagent pas de la même façon :
- Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique) engage les deux parties : le vendeur s’engage à vendre et l’acheteur à acheter. C’est une « vente parfaite » sous conditions.
- La promesse de vente (ou promesse unilatérale) n’engage que le vendeur, qui réserve le bien à l’acheteur pendant un délai. L’acheteur, lui, lève l’option s’il le souhaite, en contrepartie d’une indemnité d’immobilisation (souvent 10%).
En pratique, le compromis est la formule la plus répandue.
Ce que contient le compromis
Le compromis décrit le bien, le prix, l’identité des parties, la date prévue de l’acte définitif, le montant du dépôt de garantie, les diagnostics, et surtout les conditions suspensives. Les diagnostics obligatoires y sont annexés, voyez notre outil diagnostics obligatoires pour vendre.
Le délai de rétractation de 10 jours
Après la signature du compromis, l’acheteur (non professionnel) bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours. Pendant ce délai, il peut renoncer sans motif et sans pénalité, et récupérer son dépôt de garantie. Ce droit ne bénéficie pas au vendeur, qui est engagé dès la signature.
Le dépôt de garantie
À la signature du compromis, l’acheteur verse généralement un dépôt de garantie de l’ordre de 5 à 10% du prix, séquestré chez le notaire ou l’agence. Il s’impute sur le prix le jour de la vente. En cas de rétractation dans les 10 jours ou de condition suspensive non réalisée, il est restitué.
Les conditions suspensives
Ce sont les événements dont dépend la vente. La plus fréquente est l’obtention du prêt de l’acheteur : si la banque refuse le crédit dans les conditions prévues, la vente est annulée et le dépôt restitué. D’autres conditions existent (absence de servitude, droit de préemption de la mairie non exercé, etc.). Tant que les conditions ne sont pas levées, la vente n’est pas définitive.
Du compromis à l’acte : combien de temps ?
Il faut compter en général 2 à 3 mois entre le compromis et la signature de l’acte authentique chez le notaire. Ce délai permet de purger le droit de rétractation, d’obtenir le prêt, de lever les conditions suspensives et de réunir les pièces (urbanisme, préemption…).
Questions fréquentes
Peut-on se rétracter après un compromis de vente ?
L’acheteur peut se rétracter librement dans les 10 jours suivant la signature. Au-delà, il ne peut renoncer que si une condition suspensive n’est pas réalisée, sous peine de perdre son dépôt de garantie.
Le compromis doit-il être signé chez le notaire ?
Ce n’est pas obligatoire, il peut être signé en agence, mais le passage chez le notaire sécurise l’acte, notamment pour les biens complexes.
Que se passe-t-il si l’acheteur n’obtient pas son prêt ?
Si la condition suspensive de prêt est prévue (elle l’est presque toujours) et que le refus est justifié, la vente est annulée et le dépôt de garantie restitué à l’acheteur.
Qui sommes-nous ?
Ad hoc Immobilier, agence immobilière indépendante basée à Olivet, au sud d’Orléans, dans le Loiret (45). Un projet de vente à Orléans, Olivet ou dans les environs ? On vous accompagne du compromis à la signature. Appelez-nous au 02 38 63 72 72 ou passez au 354 rue Marcel Belot à Olivet. Nos biens et vidéos sont sur notre Instagram (@adhocimmo).