Viager : comment ça marche, calcul du bouquet et de la rente
En bref
🏡 Vendre en viager, c’est céder son bien contre un capital de départ (le bouquet) et une rente versée à vie.
👤 Le vendeur est le crédirentier, l’acheteur le débirentier.
🔑 En viager occupé, le vendeur reste vivre chez lui : le prix est décoté. En viager libre, l’acheteur dispose du bien tout de suite.
📉 La décote d’occupation (droit d’usage et d’habitation) dépend de l’âge du vendeur : plus il est jeune, plus elle est forte.
Viager occupé ou viager libre ?
Dans le viager occupé, le plus courant, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH) : il continue de vivre dans le logement jusqu’à son décès, et l’acheteur ne peut ni l’occuper ni le louer d’ici là. En contrepartie, le prix est réduit d’une décote. Dans le viager libre, l’acheteur récupère immédiatement le bien (pour l’habiter ou le louer) : il n’y a pas de décote d’occupation, mais c’est plus rare.
La décote d’occupation (DUH)
En viager occupé, on retranche de la valeur du bien la valeur du droit d’usage et d’habitation conservé par le vendeur. Cette décote dépend surtout de l’âge du vendeur : plus il est jeune, plus son espérance d’occupation est longue, donc plus la décote est importante. À titre indicatif, elle représente souvent de l’ordre de 50% de la valeur vers 70 ans, et diminue avec l’âge (autour de 20% vers 90 ans). Les professionnels s’appuient sur des barèmes de référence (comme le barème Daubry), fondés sur les tables de mortalité.
Valeur occupée = valeur vénale − décote DUH.
Bouquet et rente
Une fois la valeur occupée déterminée, le prix se répartit librement entre :
- le bouquet, versé comptant à la signature (souvent 20 à 30% de la valeur occupée) ;
- le capital restant, converti en rente viagère versée au vendeur jusqu’à son décès.
Plus le bouquet est élevé, plus la rente est faible, et inversement. La conversion du capital en rente dépend de l’âge (et du sexe) du crédirentier : plus il est âgé, plus la rente annuelle est élevée, car elle est censée être versée moins longtemps.
Le cas des couples (deux têtes)
Quand la vente est conclue sur « deux têtes » (un couple), la rente est versée jusqu’au décès du dernier des deux. La décote se calcule alors sur la personne la plus jeune, car c’est elle qui détermine la durée probable d’occupation.
La fiscalité de la rente
Pour le vendeur, la rente viagère n’est imposable que sur une fraction, qui dépend de son âge au moment du premier versement : 70% avant 50 ans, 50% de 50 à 59 ans, 40% de 60 à 69 ans, et 30% à partir de 70 ans. Un vendeur âgé est donc peu imposé sur sa rente.
Avantages et points de vigilance
Le viager permet au vendeur de rester chez lui tout en obtenant un complément de revenus à vie. Pour l’acheteur, c’est un moyen d’acquérir un bien décoté, mais avec un aléa : la durée de versement de la rente est inconnue. Bien fixer la valeur du bien au départ est donc essentiel, une estimation rigoureuse est la base d’un viager équilibré.
Questions fréquentes
Comment calcule-t-on un viager occupé ?
On part de la valeur vénale du bien, on retranche la décote d’occupation (DUH) liée à l’âge du vendeur, puis on répartit la valeur occupée obtenue entre un bouquet versé comptant et une rente viagère.
Le bouquet est-il obligatoire ?
Non, mais il est presque toujours présent. Il représente souvent 20 à 30% de la valeur occupée du bien.
Qui paie la taxe foncière et les travaux en viager occupé ?
En général, la taxe foncière et l’entretien courant restent à la charge du vendeur occupant, les gros travaux revenant à l’acheteur, mais cela se négocie et figure dans l’acte.
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